Il tasso di default sui mutui è in calo. Secondo Crif è all’1,7%, in discesa negli ultimi trimestri rispetto al picco del 2% del 2013, ma ancora superiore all’1,6% di 4 anni fa e lontano dall’1% che si registrava nei periodi pre crisi. Stesso trend per le aste immobiliari, che secondo Sogeea sono calate del 6,7% nel secondo semestre 2015. Si tratta però di dati di flusso: indicano che il trend sta migliorando, ma non ridimensionano affatto la preoccupante situazione dei crediti immobiliari incagliati negli anni scorsi e del conseguente alto numero di famiglie che non riesce a onorare i debiti.
Secondo la normativa valida per i mutui in essere prima dell’entrata in vigore della direttiva Ue, l’insolvenza scatta dopo il ritardato pagamento di 7 rate. Se si prospetta questa eventualità, va innanzitutto presa in considerazione la possibilità di usufruire dei fondi dedicati a chi è in difficoltà per causa di forza maggiore: il Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa, che permette di sospendere le rate per 18 mesi in determinate condizioni di reddito e mancanza di lavoro; o la sospensione della quota capitale dei crediti in base ad un accordo Abi-consumatori
I fondi di solidarietà
Il primo è il “Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa” gestito dalla Consap. In caso di perdita del posto di lavoro (sia a tempo determinato che indeterminato), morte o sopraggiunto handicap grave o condizione di non autosufficienza, possono accedervi, attraverso una domanda da presentare alla banca, i proprietari che abbiano acceso un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale non superiore a 250mila euro e in possesso dei un indicatore Isee non superiore a 30mila euro (nel caso il mutuo sia cointestato, basta che solo uno degli intestatari soddisfi le condizioni). Il mutuo deve essere inoltre in ammortamento da almeno un anno e il ritardo nel pagamento delle rate non deve superare i 90 giorni. In questi casi è possibile sospendere per 18 mesi il pagamento dell’intera rata. Il fondo verserà la quota interessi alla banca nel periodo coperto dall’agevolazione. A scadenza il debitore dovrà ritornare a rimborsare il debito residuo. Da maggio 2013 a gennaio 2016 hanno potuto sospendere il pagamento delle rate 26.619 famiglie per un controvalore di 2,5 miliardi di debito residuo.
Il secondo fondo – denominato Sospensione della quota capitale dei crediti alle famiglie – nasce da un accordo tra Abi e le principali associazioni dei consumatori siglato a marzo del 2015 e in un anno ha totalizzato circa mille sospensioni. Da un lato la platea è più estesa: può accedere infatti anche chi è in cassa integrazione e non ci sono limiti di reddito. Dall’altro il vantaggio in termini economici è minore: il mutuatario potrà sospendere, per un massimo di 12 mesi, il pagamento solo della quota capitale della rata mentre dovrà continuare a pagare gli interessi.
La «trattativa con le banche»
Comunque le banche difficilmente hanno interesse a far partire subito la procedura esecutiva. Anche quando avranno la possibilità di vendere direttamente la casa in base a quanto previsto dal Dlgs varato ieri dal Governo, la priorità sarà in genere quella di provare a far “rientrare” il cliente dal debito, almeno in una fase iniziale. Da un lato perché tra pignoramento e asta la procedura dura in media 5 anni. Dall’altro perché, magari dopo alcuni tentativi d’asta andati deserti, l’immobile mediamente viene venduto a valori inferiori del 40% rispetto a quelli dei mercato, e più che dimezzati rispetto a quelli in base al quale è stato stipulato il mutuo (in genere concesso in un periodo di prezzi più alti e, a volte, anche di perizie più “generose”). Non è stretto interesse delle banche, quindi, andare all’asta senza provare prima strade alternative. E se non dovesse essere la banca a chiamare il mutuatario dopo la prima o le prime rate “saltate”, è auspicabile che sia questo a muoversi e chiedere una ristrutturazione del finanziamento. Le banche possono ritenere infatti conveniente rinegoziare durata e magari anche lo spread (se il mutuo è datato) in modo da abbassare la rata e spalmarla su un periodo più lungo. Una strada più “estrema” è quella di provare a vendere la casa anche grazie all’aiuto della banca, in modo da ricavare un corrispettivo maggiore di quello ottenibile all’asta. Va tenuto infatti presente che se la vendita giudiziaria non soddisfacesse l’estinzione del debito residuo, il mutuatario rimarrebbe ancora esposto con l’istituto.
La prevenzione
Per abbassare il rischio di andare in sofferenza occorre però innanzitutto cercare di prevenire questa evenienza. Se si realizza in tempo di essere in difficoltà con le rate si può provare a surrogare il mutuo, cioè trasportalo su un’altra banca a condizioni migliori. Si tratta però di una strada percorribile solo prima della segnalazione alla centrale rischi, altrimenti nessuna banca concederà un nuovo prestito. Si può agire poi al momento della scelta iniziale: alcuni prodotti permettono di sospendere a piacimento le rate o allungare l’ammortamento dopo alcuni anni dalla stipula. Infine le spesso criticate polizze Cpi: fanno crescere il costo del finanziamento e in genere sono “spinte” dalle banche, ma offrono copertura in caso di perdita di lavoro o grave infortunio. Occhio però alle condizioni, spesso coprono importi e periodi limitati.
Fonte: Il sole 24ore
